房地产业营改增“硬骨头”地方财政收入将受影响

　　“营改增”有五步曲，即“第一步，2014年继续实行营改增扩大范围;第二步，2015年基本实现营改增全覆盖;第三步，进一步完善增值税税制;第四步，完善增值税中央和地方分配体制;第五步，实行增值税立法。”

　　——摘自国务院总理李克强发表于《求是》杂志的文章《关于深化经济体制改革的若干问题》

　　营业税，作为中国征收时间最为悠久、地方税收主要的税种，要想让其在2015年底前退出历史舞台，还需打一场前所未有的利益“攻坚战”。

　　随着电信业自6月1日起纳入营改增试点范围，目前虽然只剩下建筑业、房地产业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点，但由于“规模庞大、行业复杂、牵涉面大、经营成本构成复杂”等因素，几个行业都是难啃的“硬骨头”。

　　从制度层面看，营改增作为税制改革的重头戏、前哨兵，其改革的方向和力度将是税制制度改革的风向标。因此，中央与地方的财权博弈、政府与企业的规则博弈、行业与行业的利益比较，都是上述几大行业营改增试点的重要变量。

　　改革进程：

　　还需打一场攻坚战

　　“财税体制改革不是解一时之弊，而是着眼长远机制的系统性重构。”6月6日，中央全面深化改革领导小组第三次会议召开，财税体制改革成为三项重点议题之一，国家主席习近平在讲话中指出，财税体制改革要树立全国一盘棋思想。

　　作为财税改革中的重头戏，营改增肯定是其中一颗重要棋子。财政部副部长王保安在今年全国财政科研工作会议上指出，本年度和今后一个时期的改革可以总结为“六改一清”，其中，“全面推进增值税改革”被置于首位。

　　资料显示，自2012年1月1日首批试点以来，至2014年6月1日电信业营改增正式推行，营改增试点已覆盖10个行业，目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业尚未试点。随着2015年底全行业完成营改增的期限渐近，下一轮扩围必将涉及房地产、金融、建筑业等最棘手的领域。市场认为，营改增接下来需要完成一场前所未有的“攻坚战”。

　　普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣认为，最理想的状态是房地产、建筑业、金融业三个同时纳入营改增，因为房地产与建筑业密切相关，房地产开发离不开金融的支持，三个行业同时纳入营改增，上下游链条的抵扣才能完整。

　　也有多位税务专家预计，接力电信业营改增的可能是生活类服务业，最快将于今年下半年纳入营改增试点，最后才会是金融业、建筑业、房地产业。硬骨头难啃，今年很可能难有实质进展。

　　无论哪种路径，由于财税改革牵涉到政府、市场和老百姓的利益关系，牵涉到中央政府和地方各级政府的利益关系，可谓牵一发而动全身。此次中央全面深化改革领导小组第三次会议未提及审议通过《深化财税体制改革总体方案》，建议根据会议讨论情况进一步修改完善后按程序报批实施，可以看出推进财税改革的慎重和艰难。

　　山东大学经济学院财政系李华在接受《国际金融报》记者采访时表示，营改增的重要意义在于引入增值税的抵扣机制促进营改增行业上下游之间的良性互动和循环发展，从而减少整个产业链的重复征税。房地产、金融业等涉及中央与地方政府利益再平衡，更与民生息息相关，营改增推进难度不容轻视。

　　硬骨头一：

　　房地产业的土地财政

　　目前，市场关于房地产业营改增的方案最为关注。

　　有消息称，财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。但财政部及国家税务总局未对此方案作出回应。

　　“财税部门和多家大型房地产企业早在去年已经开始就营改增相关内容进行沟通，部分企业也已按照不同政策假设在企业内部进行了分析和测算。”一位财税体系内部人士向《国际金融报》记者透露，今年4月份，部分房地产企业已经将调研报告交给相关财税部门。

　　在李华看来，房地产业推行营改增的难度来自两方面：一、税制设计牵扯到核算房地产业各环节增值额;二、作为地方财政收入主力的房地产相关税收一经变更至缴纳增值税，原本由地税部门征收的“营业税”，将转由国税部门征收“增值税”，地方财政收入将受影响。

　　目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。而建筑业营改增的税率在“财税(2011)110号文”中规定为11%，鉴于房地产业与建筑业有紧密的上下游关系，多位业内人士认为，两个行业很可能同步进行营改增，而增值税的税率可能都是11%。

　　值得一提的是，在今年全国两会期间，恒大集团董事局主席许家印“炮轰”房地产业的高负税，“收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13%-15%，房地产税费合计约占到房价的26%。”

　　许家印建议，在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，降低房价。

　　资料显示，自1994年以分税制为核心的财税体制改革以来，中国地产业一直采用营业税和土地增值税双重征收的房地产业流转税制度。营业税和土地增值税在价税关系上属于价内税，若一旦施行“营改增”，过去房企普遍存在税负多且重复征税的问题有望得以进一步解决。

　　北京某房企税务总监向《国际金融报》记者坦言，营改增一旦涉及房地产行业，对企业的影响会比较大，每个企业的生产结构不同，成本构成也不尽相同，如果可以抵扣的成本较多或是这家房企税收筹划做得比较好，那么房企可以实现有效的避税。

　　谈及房地产业营改增面临的最大挑战，上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产业要实施营改增，需先明确成本抵扣范围。

　　营业税和增值税的缴税方式不一样。目前房地产营业税5%是全值交，而营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行进项抵扣。前述房企财务总监认为，目前由于抵扣范围没有明确，所以开发商还无法判断税负是增加还是降低。

　　在增值税处理过程中，房地产企业整体采购的成本如果占到销售价格的比例较大时，可以抵扣掉大量的税收。睿信致成管理咨询总裁郝炬认为，从国家购买土地的使用权是没法获得增值税发票的，没有这部分进项税的抵扣，房地产企业需缴纳的增值税将会很大。

　　胡根荣认为，住宅和商业地产是否采取一致的税率、二手房交易征不征税，如果要征，税率多少等都是政策需要考虑的问题。另外，对于已经缴纳营业税的存量房地产和建设中的项目怎么进行税制过渡等，都是难题。

　　硬骨头二：

　　金融业态复杂税率难定

　　除了房地产业，金融业的营改增也是难啃的硬骨头。

　　金融业实行营改增的难点，在于它的业务构成过于复杂，从而导致增值税政策制定困难。李华认为，如果对不同类型的金融服务和金融产品适用不同的增值税税率，如何准确核算各项收入金额，以及准确划分各项收入对应的进项税额，都将面临很大挑战。金融业征收增值税在全球都是一个难题。从国际经验来看，目前各开征增值税的国家结合本国国情，对金融业增值税做了各具特色的制度安排。

　　“根据国务院批准的营改增试点方案，金融业原则适用增值税简易计税方法。对金融业采取简易计税，就是复杂问题简单化，有利于平稳过渡。当然，如果能设计出更优的征税方案，也可以完善和补充。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，研究金融业营改增方案，要综合考虑税收公平、金融业可持续发展的需要、国家财政的承受能力等多种因素。

　　一位会计师事务所的合伙人告诉记者，营改增给金融业带来的影响，包括会计核算、内部文件制定和员工培训等很多方面。

　　金融业营改增后，由于金融行业交易量巨大，导致需要开具大量的增值税发票。企业信息系统改造以及与税务部门的增值税发票管理系统如何对接，将是金融机构需要解决的实际问题。